- Đang online
- 1639
- Tổng lượng truy cập
- 1141991
Các hợp đồng mua bán nhà, đất giả cách dù có công chứng nhưng nếu chịu khó, tòa vẫn có thể tìm ra những điểm sơ hở trong giao dịch để tuyên vô hiệu…
Chỉ mua nhà trên giấy
Tòa mời đến, ông M. kể một câu chuyện khác: Tháng 3-2009, ông được giới thiệu gặp bà DNP. Bà P. nhờ ông đứng tên giùm căn nhà trên vì “mua nhiều nhà, sợ đóng thuế cao”.
“Bà P. dẫn chúng tôi ra công chứng. Tại đây chúng tôi không được nghe đọc hợp đồng mua bán nhà nhưng có ký, lăn tay điểm chỉ. Thủ tục sang tên chủ quyền nhà đều do bà P. thực hiện. Chúng tôi viết giấy đã nhận đủ vàng của bà Q. theo yêu cầu của bà P. Xong việc, bà P. cho tôi 2 triệu. Tôi chỉ nghĩ đơn giản làm vậy không mất gì mà có tiền. Tôi không mua nhà, không đưa tiền cho chủ nhà thật, cũng không bán nhà và nhận tiền của bà Q.” - ông M. trình bày.
Chủ thật của căn nhà thì khai cần tiền chữa bệnh cho chồng nên tháng 3-2009 đã vay bà P. 280 triệu đồng với lãi suất 2% cho tháng đầu, 1,5%/tháng cho những tháng tiếp theo, không thỏa thuận thời hạn vay. Việc vay mượn tiền không lập thành hợp đồng nhưng để bảo đảm, bà P. yêu cầu chủ nhà đến công chứng ký bán căn nhà đang ở cho ông M. với giá 280 triệu đồng. Khi đó căn nhà có giá 1,5 tỉ đồng. Các bên thỏa thuận khi nào chủ nhà trả hết nợ thì bà P. sẽ hủy hợp đồng mua bán, trả giấy tờ nhà.
“Hai tháng sau, tôi tìm bà P. trả nợ và lấy giấy tờ nhà thì bà P. nói cho tôi vay thêm 20 triệu. Khi chồng mất tháng 11 năm đó, tôi vay tiếp 10 triệu của bà P., tổng cộng tôi nợ bà ấy 310 triệu” - chủ nhà nhớ lại.
Đến năm 2010, chủ nhà mới biết bà P. đã nói ông M. đến công chứng ký hợp đồng bán nhà cho bà Q. nên tố cáo bà P. lừa đảo chiếm đoạt nhà. Thực tế gia đình chủ nhà vẫn đang ở đó, không hề có ai đến xem nhà cả.
Bà P. đang thụ án 18 năm tù vì lừa đảo chiếm đoạt nhà, đất của nhiều người bằng thủ đoạn tương tự. Trong biên bản lấy lời khai tại trại giam, bà P. thừa nhận sự việc như ông M. và chủ nhà trình bày. Bà khai đã nhận 30 lượng vàng tiền bán nhà nhưng thực tế đây là tiền bà vay bà Q., hằng tháng vẫn trả lãi cho bà Q.
Trong khi đó, dù thừa nhận chỉ mua nhà trên giấy tờ, chỉ thỏa thuận với bà P. mà không gặp chủ nhà, không xem nhà nhưng bà Q. vẫn cho rằng mình mua nhà ngay tình, hợp pháp nên đề nghị được nhận nhà.
Xử sơ thẩm, TAND quận 11 đánh giá căn nhà trị giá 1,5 tỉ đồng nhưng ông M. mua với giá 280 triệu đồng là không phù hợp thực tế. Bà Q. mua nhà nhưng không đến gặp chủ nhà, không xem nhà… là bất thường. Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ nhà và ông M. là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác nên vô hiệu. Việc ông M. đứng tên trên giấy chứng nhận là không hợp pháp, dẫn đến việc ông ký hợp đồng bán nhà cho bà Q. không được thừa nhận. Do các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên thiệt hại chia đều.
Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM hủy án vì có tình tiết mới. Sau đó các bên hòa giải thành, chủ nhà trả khoản vay cùng tiền lãi theo quy định và được nhận lại giấy tờ nhà.
Tòa tỉnh không kiên trì, người vay đã mất đất
Tháng 8-2008, cần tiền chữa bệnh cho em, bà NTC (ngụ huyện Tân Uyên, Bình Dương) vay ông PTH 350 triệu đồng, lãi suất 6%/tháng, thời hạn vay sáu tháng. Để làm tin, bà phải ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất rộng gần 3.000 m2 cho ông H. (có công chứng). Ký xong, ông H. trừ phí dịch vụ 10% và tính trước tiền lãi một tháng, chỉ đưa cho bà 280 triệu đồng.
Hai tháng sau, bà C. gặp ông H. trả tiền chuộc đất thì ông H. yêu cầu bà trả 500 triệu đồng. Bà C. không đủ tiền nên một tháng sau quay lại thì ông H. yêu cầu bà chuộc đất với giá… 650 triệu đồng. Bà C. tiếp tục không đủ tiền trả. Tháng 2-2009, bà đến xin trả lãi nhưng ông H. không nhận, tính tổng tiền nợ lên đến 750 triệu đồng.
Bà C. hoảng sợ, liên hệ UBND huyện Tân Uyên yêu cầu ngăn chặn việc chuyển dịch thì mới hay ông H. đã hoàn tất đăng bộ, sang tên. Vì vậy, bà khởi kiện yêu cầu TAND huyện này hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký với ông H. Bà đồng ý trả lại nợ gốc 350 triệu đồng và tiền lãi theo quy định. Ông H. thì phản tố, yêu cầu bà C. giao đất cùng tài sản trên đất cho ông.
Từ đó ba lần xử sơ thẩm là ba lần TAND huyện tuyên buộc bà C. giao đất cùng tài sản trên đất cho ông H. vì nhận định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên có đầy đủ các giấy tờ, bà C. thừa nhận tự làm các thủ tục pháp lý để công chứng hợp đồng, viết giấy tay đã nhận đủ tiền chuyển nhượng...
Tuy nhiên, TAND tỉnh Bình Dương hai lần hủy án sơ thẩm vì có thiếu sót. Xử phúc thẩm lần ba, TAND tỉnh Bình Dương nhận định giao dịch giữa bà C. và ông H. vô hiệu ngay từ khi xác lập vì trong tổng diện tích chuyển nhượng có một phần di sản của chồng bà C. Cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng không có nội dung thỏa thuận về tài sản trên đất. Từ đó tòa sửa án sơ thẩm, hủy hợp đồng chuyển nhượng và giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu.
Suýt mất đất vì thiếu tiền mua thức ăn cho tôm
Bà HTG khởi kiện ra TAND TP Bạc Liêu, trình bày mua giấy tay một thửa đất của bà HTL với giá 140 triệu đồng. Bà G. đã trả tiền đủ nhưng bà L. không giao nhà, đất nên bà kiện yêu cầu bà L. giao nhà, đất cho bà.
Trong khi đó, bà L. khai nuôi bốn hầm tôm công nghiệp. Bà G. hứa nếu bà nuôi tôm thì hai tháng sau sẽ đầu tư thức ăn cho tôm. qua hai tháng, bà G. không chịu đầu tư mà buộc mẹ con bà phải ký vào hợp đồng thế chấp nhà, đất thì mới tiếp tục giao thức ăn. "Không còn tiền mua thức ăn cho tôm, mẹ con tôi phải ký vào hợp đồng đó nhưng cứ nghĩ chỉ thế chấp đất để nợ thôi chứ không đọc nội dung là bán nhà, đất. Tôi thừa nhận có nợ 140 triệu đồng tiền thức ăn tôm của bà G. Nay hoàn cảnh khó khăn, tôi xin được trả bà G. mỗi tháng 1 triệu đồng cho đến khi dứt nợ" - bà L. đề nghị.
Chuẩn bị xét xử, cán bộ tòa đi xác minh. Diện tích đất hai bên tranh chấp là 205 m2(đất trồng cây lâu năm), trên đất có một căn nhà. Đất đã được UBND TP Bạc Liêu cấp chủ quyền cho bà G. nhưng bà L. đang quản lý, sử dụng.
Mở từng trang của hợp đồng chuyển nhượng đất giấy tay, thẩm phán nhận thấy hợp đồng này không được lập theo mẫu quy định, không được công chứng , chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nên vi phạm về hình thức. Cạnh đó, thỏa thuận chuyển nhượng đất không nói rõ đất chuyển nhượng là loại đất gì, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất. Như vậy, hợp đồng này đã vi phạm cả về nội dung...
Tháng 9-2017, xử sơ thẩm, TAND TP Bạc Liêu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa hai bên vô hiệu. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu giữa hai bên là ngang nhau, mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại. Sau đó, không ai kháng cáo hay kháng nghị nên bản án có hiệu lực pháp luật.
Thủ đoạn ngày càng tinh vi
Càng ngày thủ đoạn của người cho vay, đa số là cho vay nặng lãi càng tinh vi. Họ đánh vào tâm lý người đi vay ít am hiểu pháp luật, tại thời điểm vay đang rất cần tiền nên bất chấp. Thêm nữa, người vay tin rằng mình có khả năng trả lãi để chuộc lại nhà, đất nên dễ dàng ký hợp đồng chuyển nhượng nhằm có tiền.
Bản chất của loại giao dịch giả cách này là rất khó để tìm ra chứng cứ. Càng ngày người cho vay càng khôn, không dễ để lại chứng cứ để bị lật tẩy giao dịch giả tạo. Nhiều trường hợp người vay lãi cao không có chứng cứ gì để chứng minh giao dịch vay mượn; còn nhà, đất thì đã ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Một số tòa rất cứng rắn, cương quyết trong việc phá hợp đồng giả cách nhưng không phải vụ nào cũng phá được vì thực tế khó chứng minh, trừ trường hợp bên cho vay để lại sơ hở, thiếu sót.
Luật sư TRẦN CAO ĐẠI KỲ QUÂN,
Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai
Tòa phải chịu khó
Chuyện người vay ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất để bảo đảm khoản vay từ lâu đã phổ biến trong xã hội. Người vay do thiếu hiểu biết hoặc có lo lắng nhưng đang cần tiền gấp mà ngân hàng thì thủ tục rườm rà, cho vay ít nên đi vay tiền lãi suất cao bên ngoài. Nhiều trường hợp đã bị mất nhà, đất vì tòa chỉ căn cứ vào chứng cứ trong hồ sơ mà không chịu khó làm rõ hợp đồng giả cách.
Hợp đồng giả cách dù có được công chứng cũng có thể tồn tại nhiều điểm bất thường về giá trị giao dịch, thỏa thuận giao tài sản… Cạnh đó, nếu một người mua nhà, đất thật thì các vấn đề liên quan như nhà, tài sản trên đất, thời điểm và cách thức giao nhà, đất… sẽ được trao đổi thật kỹ và thống nhất. Người mua sẽ đến tận nơi xem, tìm hiểu tình trạng pháp lý của nhà, đất ở chính quyền địa phương...
Luật sư HOÀNG VĂN THẤT SƠN, Đoàn Luật sư TP.HCM
Theo: Cafef.vn
Đ/C 45A Nguyễn Văn Tiết, Phường Lái Thiêu, thành phố Thuận An, Bình Dương - Điện thoại : 0274.3759446 - Fax: 0274.3755605
Designed by DPS - www.dps.com.vn
