Người mua nhà có quyền mưu cầu lợi ích và họ cần được pháp luật bảo vệ. Tôi không đứng về phía nào, tôi chỉ phân tích làm sao để họ hiểu và nắm được các vấn đề pháp luật, vận dụng để bảo vệ mình trong các giao dịch với chủ đầu tư.
Điều đầu tiên dễ nhận thấy là khi giao dịch, họ - người mua nhà - không quan tâm đúng mức về tình trạng pháp lý của dự án. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với bất động sản có sẵn. Nếu người mua nhà quá tin tưởng vào những thông tin về dự án mà chủ đầu tư cung cấp mà không thẩm định, hậu quả khó lường. Hậu quả thường là gì? Đó là việc chậm tiến độ bàn giao, kết cấu chất lượng nhà ở không đúng cam kết ban đầu. Thậm chí, người mua bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, do chủ đầu tư đã nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án.
Khi chấp bút ký hợp đồng giao dịch, đó là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Hợp đồng mẫu chỉ là cái “cớ” mà nhân viên kinh doanh đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản mà thôi. Việc chủ đầu tư hiện nay đang tìm cách “lách” hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai bằng nhiều loại hợp đồng không thuộc điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản và chỉ ký với người mua các thỏa thuận dân sự là không đúng. Điều này thực tế diễn ra phổ biến. Nhưng vì nhiều lẽ mà người mua nhà không quan tâm đến việc đàm phán hơn là giá thành và tiến độ bàn giao.
Như vậy thì giao dịch sẽ bớt rủi ro nếu người mua nhà gặp phải chủ đầu tư uy tín, còn trong trường hợp nào mà người mua nhà cần cảnh giác về phía chủ đầu tư, thưa ông?
Nếu người mua nhà tìm hiểu mà phát hiện thấy dự án có tính pháp lý “lỏng lẻo” thì cần trao đổi kỹ với chủ đầu tư để làm rõ. Theo quy định hiện hành, việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh và các giấy tờ pháp lý kèm theo (hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất…). Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này trước khi đưa bất động sản vào giao dịch. Nếu dự án trễ tiến độ hoặc không được hoàn thành, không có nhà giao cho người mua nhà như đã cam kết thì việc khiếu nại – kiện tụng (nếu có) cũng là chuyện đã rồi.
Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với bất động sản có sẵn.
Việc bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một trong những nghĩa vụ của chủ đầu tư. Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định đó chứ! Rằng sau 50 ngày sau khi bàn giao, chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Rủi ro xảy ra khi chủ đầu tư không tuân thủ theo quy định đó, và đặc biệt khi người mua nhà không kiên quyết hoặc dễ thỏa hiệp.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng theo thiết kế, bản vẽ hoặc quá khác xa so với nhà mẫu thì cũng sẽ vướng xung đột. Không chủ đầu tư nào đưa mẫu nhà làm thành Phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao. Mặc dù mẫu nhà là thông tin giới thiệu để “dẫn lối” người mua nhà đưa ra quyết định về việc mua căn nhà giống như vậy. Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao có thể là các cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt… mà những thỏa thuận chung chung sẽ không thể bảo vệ người mua nhà sau này.
Về chuyện chậm bàn giao, Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định, chủ đầu tư trước khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại, điều này có bảo vệ cho người mua trước các rủi ro?
Giả sử, ngân hàng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, vậy trách nhiệm phát sinh khi nào? Đó là khi người mua nhà có khiếu nại và chủ đầu tư không giải quyết (ở đây là không thể thanh toán). Tôi cho rằng ngân hàng sẽ không dễ dàng giải ngân tiền bảo lãnh cho dự án nếu chưa có cơ sở chắc chắn xác định chủ đầu tư dự án đó mất khả năng chi trả cho người mua nhà. Đó là chưa kể rủi ro từ việc chủ đầu tư thực hiện hoạt động thế chấp để vay từ nhiều ngân hàng cho một dự án, hay dự án có thể bị người mua trước cầm cố thế chấp gán nợ khi người mua này chưa thanh toán đủ cho chủ đầu tư.
Các nhà phát triển bất động sản luôn có quan hệ tốt với ngân hàng và họ có nhiều cách thức để nhận được bảo lãnh từ ngân hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. Người mua nhà nhiều khi lờ đi các chứng thư bảo lãnh của ngân hàng hay giấy tờ thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư, hoặc xác minh qua loa rồi cho rằng chủ đầu tư đã làm đúng rồi.
Tôi tóm lại, pháp luật đã có nhiều quy định điều chỉnh việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên pháp luật không bảo vệ người mua trong tất cả các trường hợp hay từng sự việc cụ thể. Người mua nhà cần phải nắm được các quy định pháp luật để tự bảo vệ mình song song với việc chọn những chủ đầu tư tôn trọng quy định luật pháp, uy tín.
- Xin cảm ơn ông!
Kỳ II: Đừng chỉ kiểm soát về pháp lý
